Société civile immobilière - Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière (ou SCI en abrégé) est un rassemblement d’un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes sous un contrat de société. Ceci leur permet d’en partager les bénéfices et les avantages économiques éventuels, tout en s’engageant également à partager les pertes.
Tu cherches à te renseigner également sur ce qu’est une société tout court ? Nous avons un article expliquant les principales caractéristiques de l’entité commerciale qu’est une Société.
L’utilisation d’une société civile immobilière permet donc à un groupe de personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers (par exemple : maisons, immeubles), et ainsi d’en faciliter la gestion commune. Elle requiert au minimum deux associés lors de sa création.
Les différents types de société civile immobilière
La société civile immobilière de gestion
Le type le plus courant, le but principal de celle-ci est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Cette société civile immobilière se fait principalement via des contrats de baux d’habitation ou de baux commerciaux.
La société civile immobilière familiale
Ce type de société civile immobilière se fait pour gérer le patrimoine d’une famille, les associés seront donc les membres de celle-ci. La SCI familiale permet la gestion du patrimoine immobilier familial, ainsi que la préparation à sa succession. Elle apprécie certains avantages fiscaux.
La société civile immobilière d’attribution
Elle permet d’acquérir un immeuble entier pour ensuite le diviser en fonction de la proportion des droits des associés (en fonction de leurs parts).
La société civile immobilière construction-vente
Comme le nom l’indique, cette société civile immobilière a pour objectif la construction d’un bien immobilier pour ensuite le revendre et d’en tirer profit. Profits qui seront ensuite proportionnellement divisés entre chaque associé. Dans ce cas-ci, il n’y a pas de capital social minimum requis.
Les avantages de la société civile immobilière
L’utilisation d’une société civile immobilière représente un avantage par rapport à l’indivision de par le fait qu’elle permet la gestion commune d’un même bien immobilier.
Les sociétés civiles immobilières possèdent des avantages fiscaux. Le régime fiscal d’une SCI est par défaut l’Impôt sur le Revenu (IR), mais il est possible de choisir l’Impôt sur les Sociétés (IS) qui peut s’avérer plus avantageux. Ce sujet est développé davantage plus bas dans cet article.
Les cessions de parts d’une SCI sont soumises aux mêmes règles que les cessions d’immeubles. Elles sont donc exonérés d’impôts sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention.
Les associés d’une société civile immobilière peuvent effectuer des donations successives de leurs parts, ce qui leur donne droit à des abattements successifs, c’est donc un procédé fortement intéressant.
Les associés possèdent une grande liberté relative aux conditions de gestion de la SCI, notamment les conditions de nomination et de révocation du gérant, ainsi que les règles quant à l’adoption d’une décision (par exemple: majorité ou unanimité)
Les inconvénients de la société civile immobilière
Créer une société civile immobilière représente un coût pour les associés. Sa création requiert certaines formalités qui seront idéalement faites par un professionnel du droit (généralement un avocat). Dans le cas d’un apport d’un immeuble à la SCI, il est obligatoire de faire appel à un notaire.
Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société civile immobilière, ils engagent donc leur patrimoine personnel en fonction de leur parts détenues dans le capital social.
Exemple : si une SCI possède une dette de 100 000€, un associé possédant 20% des parts sera tenu de rembourser 20 000€ de cette dette en cas de défaillance de la société. Ces 20 000€ peuvent être saisi sur son patrimoine personnel.
Une société civile immobilière nécessite également des démarches propres à toute société. Telles qu’une assemblée générale annuelle, un bilan annuel, la nomination d’un gérant, etc.
La fiscalité des société civiles immobilières
Lors de la création d’une SCI, il faut choisir le régime d’imposition. Vous avez donc le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).
L’impôt sur le revenu (IR)
Dans ce cas-ci, la société civile immobilière ne paiera pas directement d’impôts, ce sera la responsabilité de chaque associé de déclarer sa quote-part. Dans le cas d’un associé particulier (une personne physique), cette déclaration se fera dans sa déclaration de revenus personnelle. Dans le cas d’un associé sous forme de société, cette déclaration se fera dans la déclaration de résultats.
Bien sûr, les associés ne seront imposés qu’à proportion des parts détenues dans la société. Et en cas de perte, les impôts redevables diminuent.
L’impôt sur les sociétés (IS)
Cette imposition peut se faire en cours de vie sociale, il est donc recommandé de choisir initialement l’IR, puis de consulter un professionnel pour juger les pour et les contre de l’IS. Surtout qu’en début de vie, une SCI a souvent plus de charges (liées à l’emprunt effectué pour l’achat des biens), l’IR est donc plus intéressant.
Dans le cas d’une société civile immobilière soumise à l’IS, celle-ci sera directement redevable des impôts sur les bénéfices. Les associés seront imposés uniquement en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.
Sur le site du service public français, on peut retrouver les taux actuels de l’imposition sur les sociétés en France.
L’imposition des plus-values
Si une société civile immobilière réalise une plus-values par le biais d’une vente d’immeuble (valeur de vente - prix d’achat), alors ce sera chacun des associés qui sera taxé à proportion de leur droit dans la SCI.
Dans certains cas, ces plus-values peuvent être exonérées d’impôts. Par exemple si le bâtiment vendu est en possession depuis plus de 22 ans, s'il s’agit d'une cession de la résidence principale/secondaire, si le bâtiment est de très faible valeur, ou autre. Il est donc crucial de s’informer à ce sujet afin de ne pas rater une belle occasion.
